實用化的旅游景區規劃要點總結

來源：建科 瀏覽：- 發布日期：2018-05-25 10:26:50

2003年，國家旅游局頒布了《旅游規劃通則》，這是規劃專家評審團檢驗規劃方編制的規劃成果是否符合規范的重要依據，其中要求一個景區的規劃編制要經歷總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃3個階段。如果從開發商的角度來說，規范的套路沒有什么用處，這是因為完成這3個規劃正常需要一年半到兩年的時間，開發商不可能等3個規劃都評審完后才開始動工建設，他需要一套實用的、可以馬上操作的方案，同時花錢少，在最短的時間內完成。根據這種市場趨勢，旅游規劃設計必須從實用化的角度入手，以更好地服務開發商，符合旅游景區開發建設需要。下面總結了一些讓旅游規劃實用化的要點，希望對您有幫助。

1、資源稟賦分析

資源稟賦分析不只是對景區資源的詳細羅列，而是要求在大區域范圍內，對景區資源進行相關性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產品。

2、市場需求和競爭分析

旅游規劃就宏觀市場、客源定位、客源數量預測等3方面進行初步研究還不夠，需要從以下幾個方面進行深入分析。

1）市場層面。分析市場在興什么，市場有什么，市場還缺什么，市場在哪個層面上競爭四個內容。

2）競爭對手層面。分析競爭對手概況（項目的區位及周邊環境、規劃布局、項目賣點、建筑風格、項目的配套設施及服務、運營管理），市場反應（分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經營狀況和項目的優劣勢等）。

3）消費者層面。主要界定客源區域，預測其數量，分析其消費特征，找出消費敏感性之所在。

3、開發商分析

開發商分析主要是從四個角度進行分析：開發商投資意圖、經濟實力、初步的開發構想、操作能力分析等，規劃方和開發商必須充分溝通，這個溝通不只是上層領導間的溝通，項目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。開發商在投資一個旅游景區時，基本上都會有投資意圖和初步的開發構想，規劃方的任務是為開發商的初步開發構想從專業角度進行把關、深化、延伸、落地！這里提出要增加開發商的經濟實力和操作能力分析的目的，是對旅游區開發主題和旅游產品設計在操作層面進行校正。我們知道任何的旅游規劃和旅游策劃最終都要落實到開發商去操作，項目規劃和策劃得再好，如果超出開發商的實際操作能力，一切都是空的。

4、開發主題和形象設計

對開發主題設計上建議要針對項目個性進行大區域范圍內的概念采購和本地化的項目體現，就是把類似項目的成功開發經驗應用到本項目開發之中。旅游規劃或者旅游策劃比拼的是規劃者或策劃者的信息、資源和視野，開發主題和形象設計需要抓住景區的靈魂，找到景區的獨一無二的指紋，以實現唯一性、第一性和專一性。

5、功能分區和項目設置

功能分區和項目設置是開發主題和旅游產品設計的落腳點，是旅游規劃的重頭戲，考慮到開發商的審閱習慣，可以單獨抽出，獨立形成圖文并茂的景區設計任務書，甚至可以根據開發商要求和設計深度進行出圖。由于設計圖冊都是靜態的東西，最好再設計一套動態的活動表演方案。

6、旅游產品設計

對于旅游產品設計上，既要講創意，還要有系統的思考，動態的把控。規劃解決的是景區最合適開發哪些產品，而不是景區能開發哪些產品。產品設計上必須結合資源稟賦分析，市場需求和競爭分析，投資方的實力和能力分析，以及投入產出分析等進行綜合考量，從而找出哪些是核心產品，哪些是輔助產品，哪些產品先推，哪些產品后推，哪些產品必須充實提升，哪些產品必須割愛拋棄，這就是策劃學講的要有“加法、減法、乘法和除法”。

7、商業模式設計

商業模式設計的核心內容是景區贏利模式設計和投入產出分析，解決景區需要投哪些錢，錢投去哪里，哪些項目可以開發商自己建設，自己運作，哪些項目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時是盈虧平衡點的問題！對于旅游地產項目還要明確哪些地塊必須購買，哪些地塊只要租賃，其費用多少。景區贏利模式設計和投入產出分析是開發商最關注點，規劃方案中至少要出現投資估算表、流動資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現金流量表、資金來源與運用表、資產負債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計算表、成本與費用估算表、固定資產折舊計算表、無形資產和遞延資產攤銷表和敏感性分析計算表等表格。

8、開發節奏把控

為了把控開發節奏，規劃中必須對建設項目進行分期。規劃不僅是提出短期、中期和長期建設項目，還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個，這個啟動項目必須符合以下的一些要求：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場的示范效應，三對后續項目具有明顯的帶動作用，要有“連環炮”的效果，尋找啟動項目就是策劃上經常提到的尋找項目引爆點。尋找啟動項目是最難的，因為它決定項目的成敗。也許景區前景很好，贏利很大，但開發商如何走過最艱苦的開發初期呢，這就必須找好照準啟動項目。規劃中，階段性項目的接點與階段性項目的接點之間如何連接必須提前設計好，否則項目開發延續性容易發生斷層。

9、市場營銷規劃

市場營銷規劃是景區推廣的主要內容，在規劃期做的市場營銷規劃幾乎都比較籠統，缺少針對性和實際性，也是很多規劃文本指導性不是很強，意義不是很大的原因。比較合適的做法是只做景區網站，宣傳畫冊（含電子畫冊），最多再做個第一年度營銷計劃書！由于變數太多，到臨近開業再做一個景區開業執行策劃。

10、專項規劃

專項規劃里的有些數據需要經過詳細計算，技術數據由來要介紹清楚，圖紙要詳細準確，例如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長度等內容！

11、景區組織架構和管理制度設計

景區組織架構和管理制度設計必須明確部門組成，人員數量，人才的專業及從業經驗要求，部門與部門間如何溝通、協調和配合，形成清晰的、可操作的組織架構圖，崗位說明書和管理制度手冊。這是景區極為重要的部分，也是最能體現規劃師是否有實際的景區管理經驗。

12、景區評A建議書

景區評A是永遠不變的趨勢，這也是旅游規劃中比較重要的一個地方，也需要引起重視。